不動産投資で一番大事なポイントは「立地条件」です。
建設会社、ハウスメーカー等で、高い建築費を支払っても、駅から15～20分以上歩く物件では、入居者から敬遠されてしまいます。
好立地の物件を選ぶ目安としては
『山の手線ターミナル駅迄30分圏内にあること』『最寄り駅から10分圏内にあること』が、不動産投資の成否を大きく分けます。
購入物件の調査は完璧ですか？
不動産投資で後悔しない為にも購入物件の調査は万全に完璧な調査が必要です。
『専門的な不動産調査』『キャッシュフロー』『メンテナンス計画』等は不動産投資に不可欠な要素です。
当社では、専門的知識の豊富な不動産コンサルティング技能登録者が、お客様の購入物件に投資判断の基準となる『調査報告書』をご提出いたします。
利回り計算だけでは成功しない不動産投資
不動産投資を計画している方々にとって一番関心の高いのが「利回り計算」です。投下資本に対して収益が多い方がいいことは当然です。しかし、高利回り物件だけを追及しすぎると思わぬ落とし穴に落ちる可能性もあります。「利回り計算」を一つのバロメーターにしながら、購入物件を決定する際には様々な角度から分析・検証することをお薦めいたします。
一口で「利回り計算」と言っても様々な計算方法があります。毎月の賃貸収入を年間所得として計上し、購入価格等の投資資金で割り算して「利回り計算」します。年間の収入所得＝インカムゲインの数値を求める算出方法ということになります。
＜例＞一棟売アパート
- 購入価格：7,500円
- 賃料65,000円(1K×8室)
- 管理費2,000円
- 自己資金：2,000万円
- 銀行ローン借入：5,500万円(借入金利年2.5％・返済期間15年)
- 空室率10％
- ランニングコスト：15％(固定資産税・管理委託料・建物修繕費等々・・・)
今回は、購入時諸費用(登記費用・印紙代・司法書士報酬・仲介手数料・各種清算金等)は含まないで試算をしました。
左記条件にてそれぞれの「利回り計算」をしてみましょう。
表面利回り
一番簡便でおおまかな計算方法で、単純に投下資金(借入金含む)に対して賃料収入が１年間でどれ位入ってくるかを求める計算方法です。
年間賃料収入÷購入価格＝表面利回り
{(B＋C)×8室}×12ヵ月＝6,432,000円
6,432,000円÷A＝0.08576×100
＝8.57％の利回り
- A.購入価格：75,000,000円
- B.賃料：65,000円
- C.管理費：2,000円
想定表面利回り(予想利回り)
上記一棟売アパートが建築中で入居者募集をしている段階、あるいは空室が何室かあり入居者募集をしていて入居者との間で賃貸借契約書が締結されていない場合の利回り計算方法です。
※建築中の場合、あるいは空室が2室の場合、賃料65,000円、管理費2,000円で募集をしても入居者からの賃料値下げ交渉があって5,000円を値引きした場合には表面利回りは下がることとなります。あくまでも募集条件のまま賃貸借契約が締結できたと想定した場合の表面利回り計算方法です。
年間賃料÷購入価格＝想定表面利回り(予想利回り)
{(B＋C)×8室}×12ヶ月＝6,432,000円
6,432,000円÷A＝0.08576×100
＝8.57％の利回り
- A.購入価格：75,000,000円
- B.賃料：65,000円
- C.管理費：2,000円
実質利回り
上記一棟売アパートを保有すると仮定した場合の利回り計算方法です。投資用不動産を保有する際、ローン支払前の諸経費、つまりランニングコストを年間賃料収入から差し引き購入価格で割り算した利回り計算方法です。この際、年間賃料収入も空室率を計上しておいた方が安全と言えます。
年間賃料収入6,432,000円×10％(空室率を10％と仮定)＝643,200円
※空室率は物件種類・立地条件・テナント・入居者・建物グレード等々により異なります。
ランニングコスト
建物修繕費・管理会社への管理委託料・固定資産税・火災保険料１ヶ年分等々の年間諸経費を15％計上
6,432,000円×15％＝964,800円
{年間賃料収入ー(ランニングコスト＋空室率)}÷購入価格＝実質利回り
{Bー(C＋D)}÷A＝0.06432×100
＝6.43％の利回り
- A.購入価格：75,000,000円
- B.年間賃料収入：6,432,000円
- C.空室率：643,200円
- D.ランニングコスト：964,800円
借入金返済後利回り
上記一棟売アパートを銀行ローンを利用して購入した場合の利回り計算方法です。上記「実質利回り」の年間収入金額から借入金返済年間支払額を差し引き、年間手取り金額を購入価格で割り算した利回り計算方法です。
銀行借り入れは元利均等方式で、借入期間中変動しないものとします。
{年間賃料収入ー(ランニングコスト＋空室率＋年間借入金返済額)}÷購入価格＝借入金返済後利回り
{B－(C＋D＋E)}÷A＝0.00564×100
＝5.6％の利回り
- A.購入価格：75,000,000円
- B.年間賃料収入：6,432,000円
- C.空室率：643,200円
- D.ランニングコスト：964,800円
- E.年間借入返済額：4,400,820円
自己資金投資利回り
上記一棟売アパートを購入する際の自己資金に対する利回り計算方法です。年間収入金額から、ランニングコスト・空室率・借入金返済年間支払額を差し引き、年間手取り金額を投下自己資金で割り算した利回り計算方法です。
{年間賃料収入ー(ランニングコスト＋空室率＋年間借入返済額)}÷投下自己資金＝自己資金利回り
{B－(C＋D＋E)}÷F＝0.02119×100
＝2.11％の利回り
- A.購入価格：75,000,000円
- B.年間賃料収入：6,432,000円
- C.空室率：643,200円
- D.ランニングコスト：964,800円
- E.年間借入返済額：4,400,820円
- F.投下自己資金：20,000,000円
以上の「利回り計算」方法から、投資物件を購入する際にはあくまでも自分の投資環境をよく把握して、利回り計算だけにとらわれることなく、投資物件の選別をするのが良いでしょう。いくら利回りがよくても資産価値が低かったり、不動産価値が低かったり、安全性が低かったり、流動性が低い物件を購入してしまったら後悔することになります。
投資物件の選別の要素
| マーケティング | エリアマーケティング |
|---|---|
| 投資物件のリスク分析 | |
| 立地条件・建物グレード | |
| 不動産価値のチェック | 再建築するときに同規模の建物が建設できるか |
| 道路条件・設備関係 | |
| 近隣地価相場のチェック | |
| 安全性の検証 | 借入金返済余裕率・資産価値比率 |
| 損益分岐点 | |
| 賃料相場の検証 | |
| 流動性 | 換金性 |
| 物件所在地の将来性 | |
| 建物メンテナンス・管理委託会社 |
不動産投資を計画中の皆様、購入しようと思う投資物件を買う前に、利回り計算だけではなく上記★投資物件の選別の要素★から、物件探しをするのが成功への早道とも言えますよ。なぜなら、景気回復して株価・金利が上昇すれば不動産の価値も上昇します。つまり、期待利回りパーセントは今現在より下がって取引されるようになるからです。
＜例＞：年収6,432,000円 購入価格：7,500万円 利回り：8.57％
10年後、景気回復により期待利回り6％で取引されるとすると、年収6,432,000円÷6％＝107,200,000円で、売却できる可能性あり！
売却益：キャピタルゲイン：3,220万円
売却価格：107,200,000円－購入価格：75,000,000円＝32,200,000円
利回り計算だけではなく、将来性・換金性の高い物件への投資をお薦め致します。
管理会社の管理能力の差が、
オーナー様の不動産投資物件の「資産価値」を大きく変える！
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不動産投資で最も重要なポイントは管理運営です。
テナント入居者募集～審査業務～契約代行業務～賃料集金・毎月送金・毎月業務報告書～トラブル対処業務～賃貸契約更新業務～入居者退去立会業務～リフォーム業務・年間収支報告書の提出・・・etc,
不動産投資物件の管理業務は将来、不動産を売却しようとする時に売却価格に大きく差がつきます。30年の経験と管理実績豊富な当社に是非お任せください。
