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不動産投資の比較

不動産投資の比較

様々な投資をお考えの方がいらっしゃると思いますが、当社は不動産投資顧問業者として、より安全で、確実な、高利回りの不動産投資を推奨しています。不動産市場も大きく変わっている現在、不動産投資判断基準も大きく変わってきています。自分の財産・資産形成は、堅実な収益不動産投資が安全で一番確実な方法と言えます。

豊かな老後のために

あなたも『不動産投資.com』で成功者となって”豊かで明るい老後”を私たちと一緒に築きましょう!!

不動産投資の直接投資と間接投資

2種類を比較してみました。それぞれのメリット・デメリットを比較して、お客様のご参考にして頂き、より賢明な不動産投資をしましょう。

今やごく普通の主婦までが不動産投資をする時代です。2015年の住宅・土地統計調査によれば、人口減少化時代の中、総住宅戸数は6,063万戸と上昇し、一方、空き家率も820万戸と上昇しています。空き家率は、13.5%となり7~8戸に1戸は、空き家というのが現実です。

不動産投資の比較

間接投資 [リート・不動産投資・ファンド商品]
種類 上場リート商品(40数社)
不動産投資信託商品
不動産ファンド商品
その他
投資方法と収入 分配金が収入
複数の収益物件を保有するオーナー会社が多数の小口化証券で、多数の間接共同出資者を募集し、分配金を配当する。
投資判断 収益不動産物件への投資判断はオーナー会社のトレーダーが行なう。一般投資家はそれぞれの銘柄を選定し、小口化証券を購入する。
購入方法 証券会社、銀行口座等を通して購入する。
購入代金は「オールキャッシュ」で支払う。
小額で購入できる。
保有している時の収入 リート商品/年2回の分配金
不動産投資ファンド/毎月の家賃収入より、オーナー会社の諸費用を差引き後約3~4%位の分配金
小額で購入できる。
保有している時の節税効果 投資額全額の評価で節税効果は少ない。値下がりした時のみ、評価損が計上できる。
相続した時の節税効果 相続発生時の時価相場額となり、額面がそのまま現金・有価証券として課税される。
節税効果が小さい。
売却方法 売却はスピーディで簡単。
換金する所要日数が短い。
証券会社・銀行窓口等を通して売却する。
売却収入 時価相場で売却でき、所得費、必要経費を差引き後、株式等の譲渡所得税の金額となる。
直接投資 [収益不動産投資物件]
種類 ワンルームマンション
一棟売アパート・マンション
一棟売オフィス・ソシアルビル
その他
投資方法と収入 毎月・毎月の家賃が収入
収益不動産物件を単独で購入、直接オーナーとなって、毎月・毎月の安定した家賃収入を得る。
投資判断 自分自身で収益不動産物件を見て、立地条件建物グレード、利回り、将来性等々を考慮して物件を選定し、自己判断で購入する。
購入方法 不動産会社を通じて購入する。
購入不動産を担保にして「ローン借入れ」で売買代金の支払いができる。
購入物件代金の全額と諸費用を負担する。
保有している時の収入 毎月の家賃収入から管理会社へ管理料を支払う。
表面利回り5%~10%くらい
保有している時の節税効果 建物の原価償却分を毎年度、総合収入へ損益計上できる。
相続した時の節税効果 相続発生時の年度の税務署の固定資産税評価額の額面が相続対象となる。
ローン借入残債額はその額面のまま負債として計上できる。
節税効果が大きい。
売却方法 売却するには、登記識別情報(旧=権利証)、印鑑証明書、その他の書類が必要になる。
換金する所要日数が長い。
不動産会社等を通して売却する。
売却収入 時価相場で売却でき、所得税、必要経費を差引後、不動産譲渡所得となる。

「購入」と「借り上げ」の比較

不動産投資にはそれなりの手持ち資金が必要となりますが、収益不動産を「購入」しないで 「借り上げ」てサブリースする方法もあります。この場合、土地・建物の所有者にサブリースすることへの承諾を得ることが前提条件となります。 また、当然のことですが敷金・保証金等を多く支払っても毎月の賃料を値下げしてもらい、借り上げ賃料以上でサブリースすることが必須条件となります。

比較項目 購入 借り上げ
資金内訳

手持ち資金+ローン借入

手持ち資金

公租公課・税金

不動産取得税、固定資産税・都市計画税、所得税

所得税

メンテナンス

修理代の負担

建物躯体所有者負担(設備・造作は負担する)

光熱費

借主、テナント負担

借主、テナント負担

空室リスク

あり

あり

キャピタルゲイン

あり

なし

インカムゲイン

あり

あり

専門的知識

必要(初級程度)

必要(中・上級)(コネ・人脈)

数年で投資を見切る場合

売却できる ローン債務が残る場合もある

解約手続き 残債務はなし

借り上げサブリースの成功例

不動産投資は「購入」しなくても「借り上げ」で成功している投資家の方々、法人が多数いるのも事実です。

  • コインパーキング
  • トランクルーム
  • コンテナ倉庫
  • 屋外、屋上広告塔など
  • ロードサイド広告、案内板など
  • 予備校の学生寮(地方から上京する予備校生)「シェアハウスなど」
  • 日本語学校の学生寮(外国からの留学生相手)「ゲストハウスなど」
  • 飲食店などの設備、造作のついている店舗

収益物件の種類と特徴

レジデンス(住居)系建物
  • ワンルームマンション
    初歩的な不動産投資。インカムゲイン、利回りを求めるよりも建物の減価償却による税金還付が目的の物件が大多数。
  • ファミリーマンション
    ワンルームに比べて空室になった際、リノベーションして第一次取得者に再販しやすい。
  • 一棟売りマンション
    自己資金が多く必要となるが、ワンルームマンションを複数購入するよりもインカムゲイン、利回り、キャピタルゲインの期待がもてる。
  • 一戸建て住宅
    定期賃貸借契約が望ましい。一次取得者向けに再販しやすい。
  • 一棟売りアパート
    駅近立地が望ましい。好利回り物件が比較的多い。
  • 一棟売り寮
    入居者法人のニーズに限定され、退室後の再募集、利用方法が問題となる場合が多い。
  • 住付きアパート
    入居者から敬遠されやすい。
  • シェアハウス・ゲストハウス
    入居者募集・運営管理に専門的知識と専属スタッフが必要となる。
その他の物件
  • 工場・倉庫
    テナントは長期間借り上げてくれる。
  • ホテル・ペンション
    人件費、光熱費等ランニングコストの負担が大きい。
  • トランクルーム
    入居者のトラブルはないが、空調費が高い。
土地
  • コインパーキング
    初期費用、機械設置と売上金回収人件費
  • コンテナトランクルーム
    初期費用コンテナ設置、使用料は銀行引き落とし
以上のように不動産投資の収益物件には様々な種類と特徴があります。
最近では上記各種の混合型(例:シェアハウス+トランクルーム+コインパーキング等々)も見られるようになってきています。

自分の投資目的・投資環境をしっかりと把握し収益物件の特徴を考えて不動産投資をすることが大事です。