台風一過の秋晴れの東京です。
今日から9月、残暑が厳しい日々ですが、吹く風は早くも秋の気配を運んできますね。
さて、不動産投資にも様々な種類業態があります。住居系レジデンシャル物件、事業用、一括借上げ、サブリース、事業用定期借家、等々、住居系一括借上げの問題も指摘され国交省のテコ入れが入るとか・・・人口減少傾向にもあり、事業用物件の不動産投資が人気を呼んでいますね。
弊社クライアントT様もその一人で、既に一棟賃貸マンション、商業ビル、商業施設等のオーナーさんです。以前から空き地の有効活用のご相談を受けていましたが、昨日、土地有効活用の話がまとまり、無事契約が完了しました。
契約内容は表題の通り、
「建築協力金（保証金）の定めのある建物賃貸借契約」でした。
現況更地の状態で、テナントさんのニーズに合わせた建物を建設し、その建物をテナントさんが15～20年の定期賃貸借契約で借り上げるという契約です。
建物建設工事代金相当額、又はその一部金額をテナントさんから「建築協力金（保証金）」名目でオーナーに預託する契約です。
都内屈指のアーケード商店街 ハッピーロード大山
賃貸借の目的となる建物が建っていないので
- 賃貸借の予約契約
- 賃貸借の本契約
を同時に締結します。
貸主、借主協力して、
地盤調査⇒建築確認取得⇒工事着工⇒竣工⇒検査済証取得⇒開店という運びになります。
テナントは開店日に「建築協力金（保証金）」をオーナーに支払いオーナーは工事代金を建設業者に支払う方式です。
オーナーは建物を自己名義で表示登記、所有権保存登記を済ませて本契約に移行します。
老若男女問わず、毎日大勢の買い物客でごった返しています。
「建築協力金（保証金）」は建物賃貸借契約終了時に一括返済する方法もありますが多くの場合は、テナントから毎月支払われる賃料から差引いて返済する方法です。
テナントから中途解約を申し出た場合は、オーナーの建築協力金（保証金）は返済義務はナシという条項もありますから安心です。
【例】
- 建物建設工事代金：3,960万円
- 賃貸借期間：15年（180ヶ月）
- 建築協力金（保証金）：3,960万円
- 月額賃料：100万円
という場合、
- 建築協力金（保証金）÷契約期間月数
3,960万円÷180ヶ月＝22万円（毎月の返済額） - 毎月の賃料－建築協力金（保証金）月賦返済額＝オーナーの手取家賃
100万円－22万円＝78万円
となります。
オーナーさんのメリットとしては、建物建設工事代金を準備（銀行借入れ）する必要もなく、土地の有効活用としては最良の方法といえるでしょう。
弊社保有物件 トレジャリィ大山
建築協力金（保証金）は無利息で、家賃からの差引きですから銀行借入して、土地建物に抵当権設定登記をする必要もなく、借入金の利息を支払う必要もありません。
テナントのオープンは12月の予定です。今から、オープンが待ち遠しいですね。
