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「袋地・囲繞地・借地・底地」の権利調整と有効活用

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12月1日、今日から師走
毎年のことながら、もう今年も後一か月・・・あっという間の一年ですよね。今年の流行語大賞は、「神ってる」に決まり、広島カープファンは大喜びでしょう。

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先日、友人でもありゴルフ仲間でもある設計事務所のT先生と、竣工目前のワンルームマンションを視察しました。
タイトルはまるで宅建試験問題のようになってしまいました(笑)が、タイトルの通り、「袋地(ふくろち)・囲繞地(いにょうち)・借地・底地」と複雑な権利関係の木造住宅の密集する一画を、弊社で権利調整しながら順次購入し、ワンルームマンションプランを作成してデベロッパーさんに売却した案件です。

【2014年の土地現況平面図】
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  • 袋地(黄色部分):他の土地に周囲が囲まれて道路に出られない土地
  • 囲繞地(緑色部分):袋地を囲んでいる土地
  • 囲繞地通行権(黄色斜線部分):袋地の所有者は公道に出るために囲繞地を通行できる権利のある通路部分

現況平面図の黄色部分(袋地)に、借地権付木造アパートが建っており、弊社で長年にわたり賃貸管理業務を受託していました。この建物所有者が亡くなり相続が発生し、相続人から「売却したい」と依頼を受けたのがこのプロジェクトの始まりでした。

良く調査してみると、借地(袋地)、囲繞地通行権は解かっていましたが、赤線部分内の権利関係は借地、底地でした。
以前より、数多くのマンションプラン作成をお願いしている 設計事務所のT先生に相談したところ、
「商業地域、容積率:500%、北側斜線ナシの土地。14階建建築可能」
「マンション最適用地ですよね。」
との回答とラフプランを頂きました。

「AZEST YAMAHIGASHI」パンフレットより引用

「AZEST YAMAHIGASHI」パンフレットより引用

  • 構造規模 鉄筋コンクリート造地上14階建
  • 敷地面積 326.06m2
  • 建築面積 207.64m2
  • 建築延床面積 2,046.0m2
  • 1Kタイプ 62戸

計画地内の他の地権者さんを訪問し、
「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」 
「マンション計画(案)」
を説明したところ、
「首都高速道路、山手通り沿いで騒音もうるさいし、条件次第で考えてもいいかなぁ!?」

地主さんは、
「地代も安いし、価格によっては考えても良いかなぁ!?」

各地権者さんにマンション計画を説明すると、地権者のお一人様は “マンションとの等価交換” を希望されていましたが、近くに希望通りの移転先が見つかり、地権者4名全員の皆様との売買契約締結ができました。

エントランス

エントランス

設計事務所のT先生 曰く、
「自分が設計した竣工直前の建物を見るたびに、こうすればよかったかな、ああすればもっと良かったかな、と思い次の設計プランに反映させるように心がけているよ。」

不動産コンサルティングマスターとしての小生も、
「こちら側の地権者から越境していた万年塀もきちんと下がり、綺麗なフェンス塀になって近隣問題も解決しホッとしていますよ。」

お互いの立場から、3年前の地権者さんとのやり取りを思い出し、苦労話に花が咲いたひと時でした。

計画案にご理解、ご協力頂いた地権者の皆様、地権者さんの相続登記でお世話になった司法書士のT先生、土地測量でお世話になったK先生、最初から設計変更などお世話になった設計事務所のT先生。ありがとうございました。

エントランス中庭
エントランス中庭
エレベーター前のモニター
エレベーター前のモニター

設計プランヒモ付で本件土地をご購入戴いた、株式会社AZEST様
素晴らしいマンションが出来上がりましたね。
有難うございました。
これからもよろしくお願いします。

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