03-3964-8031

こう変わる!民法改正2020年4月1日施行 ~保証人編~

ic

このところ、世界中が“新型肺炎コロナウイルス”の話題で持ち切りですね。
感染拡大により各種イベント・催物行事が中止されていますから、
“新型肺炎コロナウイルス”による経済効果損失も計り知れないものとなるでしょうね。

“コロナウイルス”の感染拡大もここまでくると、
東京オリンピックの開催延期も危惧されますね。

『コロナウイルス世界大不況』にならなければ良いのですがねぇ

何はともあれ、早く終息してほしいものです。

河津さくら

さて、皆様ご承知の通り、120年ぶりに民法が大幅に改正され、
いよいよ、本年4月1日から施行されます。

従来の民法は、明治22年に公布され明治31年に施行されたものでした。

この当時の時代背景は、日清戦争の後で、日露戦争前のころでした。

明治天皇が44歳、勝海舟が73歳、渋沢栄一が56歳、夏目漱石が29歳、武者小路実篤が11歳・・・
の時代であったから、今現在の時代にはそぐわない内容もあった。

民法改正の趣旨・目的は、
条文の解釈や読取りにくいものが多く、
分かりやすく現実の日常生活や経済活動に対応した内容に見直しをする必要があったようです。

また、国際的な取引ルールとの関係で整合性を図る必要もあったようです。

沖縄 緋寒桜

今回の民法改正では “保証” に関するルールが大きく変わりました。

当ブログで、不動産取引に関連する “保証” について纏めてみました。

不動産投資家の皆様方のご参考になれば幸甚です。

「保証契約」とは

借金の返済や賃貸アパート・マンション家賃支払いなどの
債務を負う「主債務者」がその支払いをしない場合、
「主債務者」に代わって支払いをする義務を負うことを約束する契約です。

そのため、「保証人」は「主債務者」の負った債務を支払うように
「債権者」から求められる事になります。

【保証人は賃借人の滞納した家賃を大家さん(管理会社)から支払うよう請求され、債務を支払わなければならない】

「保証人」になる際には大きなリスクがあることを認識しておくことが重要です。

「保証人」となる時点で、現実にどれだけ債務が発生するか、
どれだけの金額の債務を保証するのか分からないケースも多々あります。

保証人捺印

そこで、保証人を保護するために下記のように改正されました。

極度額設定の義務化

極度額(上限額)の定めのない個人の根保証契約は無効!!

●連帯保証人が個人の場合
建物賃貸借契約書に極度額の定めがなければ、
借家人の滞納家賃が発生しても、
連帯保証人は支払い義務を負わない

●アパート・マンション・事務所等の建物賃貸借契約を締結する場合
賃借人の保証人が個人の場合には、極度額(上限額)を定めておく必要があります。
<居住用賃貸借の場合、極度額は賃料の1年分~2年分以内が妥当でしょう>

これからの賃貸不動産市場においては、保証人は個人(親、親族)より、
保証会社による保証契約が増えていく事になるでしょうね。

情報提供義務の新設

保証人のために次のような義務も追加されるようです。

  1. 契約締結時(主債務者は保証人に対して)に保証人に依頼する際の情報提供義務
    • 主債務者の財産や収支の状況
    • 主債務以外の債務の金額や履行状況を説明する義務
  2. 主債務者の履行状況の情報提供義務
    保証人から請求があった場合に、債権者が債務者の債務の履行について情報を提供する義務
  3. 主債務者が期限の利益を喪失した場合の情報提供義務
    債務者が期限の利益(期限が来るまで請求されない)を喪失した場合、債権者はこれを知った日から2ヶ月以内に保証人に通知しなければならない

アパート・マンション等の建物賃貸借契約期間中に、
賃貸人・管理会社は、保証人から債務の状況を尋ねられたら、・・・・・

  • 家賃の元本や利息
  • 違約金
  • 損害賠償
  • 不履行の有無、滞納額

等に関する情報を遅滞なく保証人に提供する義務がある

ざっと、以上のように個人の保証人を保護する内容に改正されます。

河津桜・菜の花

今後、賃貸不動産市場は保証会社による保証へと変わっていく事でしょう。

現在、保証会社も200社以上あるようですから、
保証内容を良く比較して、
社歴のしっかりとした保証会社を選ぶことが賢明でしょうね。

不動産投資家の皆さん、
今年の4月1日からは、賃貸契約書にしっかりと改正点を
盛り込んでおきましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です