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こう変わる!民法改正 ~賃貸借契約~

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新型肺炎コロナウイルスが世界中に感染拡大し、
WHOは、欧州がパンデミックの震源地とし、
“緊急事態宣言” を発動する国々も出始めました。

まるで、新型肺炎コロナウイルス細菌兵器vs人類地球軍
の宇宙戦争のようですね。

日頃から、よく手を洗い、ウガイをして、
しっかりと睡眠をとって健康に注意したいですね。

さて、本題ですが、

2014年3月31日に「民法の一部を改正する法律案」が閣議決定され、
1896年(明治29年)に制定された民法の一部が、
4月1日から124年ぶりに改正施行されることは皆様既にご承知の通りです。

不動産投資家・オーナーの皆様のお役に立てばと、「賃貸借契約」の改正点をまとめてみました。

アパート・マンション等のオーナー様にとっても身近な問題ですよね。

引用元:法務省「賃貸借契約に関するルールについて」

賃貸借に関する改正の要点

賃貸借契約期間中の改正点

  1. 賃貸借物の修繕に関する改正
  2. 賃貸借物の一部滅失による賃料減額
  3. 賃貸不動産が譲渡された場合(オーナーチェンジ)の明確化

賃貸借契約終了時の改正点

  1. 賃借人の原状回復義務・収去義務等の明確化
  2. 敷金に関するルールの明確化

賃貸借契約の債務の保証に関する改正点

ic こう変わる!民法改正2020年4月1日施行 ~保証人編~

賃貸借契約期間中の改正点

賃貸借物件の修繕

●借りている建物の水漏れや、トイレが壊れた、エアコンの故障等々・・・

賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、
又は、賃貸人がその旨を知ったのに、
賃貸人が相当の期間内にその修繕をしないとき、
又は、
急迫の事情があるときには、賃借人が目的物を修繕できる。
ことになりました。

賃貸借物件の一部滅失等による賃料減額・契約解除

●浴室、トイレ、キッチン等の水回りの故障や、ベランダ、物干しの欠損滅失等による賃料の減額

賃貸借物件の一部が滅失、その他の事由により使用収益出来なくなった場合、
それが、賃借人の責めに帰することができない事由による場合、
賃料は、その使用収益することができなくなった部分の割合に応じて減額される

※賃借人からの減額請求から、当然減額へ

●賃借人の修繕する権利が明確化

地震や台風・突風等、賃借人の故意過失ではない建物や屋根、付属設備等々が破損・損壊して、賃貸人に修理を依頼しても、すぐに賃貸人が修理してくれない場合、・・・

急迫の事情があるとき、賃借人が目的物を修理でき、
賃貸人から責任を追及されることはない。
ことが明確になった。

賃借人が修繕費用を立て替えた場合は、賃貸人がそれを支払わなければならない。

賃貸不動産が譲渡された場合(オーナーチェンジ)の明確化

●アパート・マンション等が売買され、建物の所有者が替わった場合、・・・

譲受人(新オーナー)が、賃借人に対して賃料を請求するためには、
賃貸物件の所有権移転登記がされた登記簿謄本が必要。
となりました。

賃貸契約終了時の改正の要点

賃借人の原状回復義務、及び収去義務が明確化

賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと
但し、経年変化や通常損耗については原状回復義務を負わない
と、改正後の民法では定義しています。

これで退去時のトラブルも少なくなるでしょうね。

引用元:法務省「賃貸借契約に関するルールについて」

敷金に関するルールの明確化

改正後の民法では、敷金を以下のように定義しています。

【敷金】
いかなる名目によるかを問わず、賃料債務、その他の賃貸借に基づいて生ずる
賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、
賃借人が賃貸人に交付する金銭

賃貸借契約が終了して、賃貸借物件が返還された時点で敷金返還義務が生ずる

その額は受領した敷金の額から、それまでに生じた金銭債務の額を控除した残額となる 

アパート・マンション等で普通に生活していれば、
退去する時に敷金が返還されない、
ということは少なくなるでしょう。

不動産の賃貸借契約には様々なトラブルがありますが、
民法改正によって、トラブルが減少され、
賃貸不動産市場がクリーンになると良いですね。

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