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「大家さんってハードルが高いんじゃないですか?」

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朝夕と涼しさが増し、野山では赤トンボが飛び交い、
日一日と季節の移り変わりを肌で感ずる今日この頃です。

にぎやかだったセミ達の合唱が、静かな虫たちのハーモニーに代わり、
実りの秋の季節なりました。

先日、友人のご紹介で “不動産投資をして大家さんになりたい”
というお客様を交え食事をしました。

「老後の安心のため、定年退職後に年金だけに頼らず安定した家賃収入を考えたい」
「大家さんってハードルが高いんじゃないですか」
とのお話でした。

将来、インフレになったら、・・・・・
確かに預貯金よりも、実物資産の不動産で保有していた方が有利ですよね。

しかし、
不動産投資は初心者にはハードルが高いのも事実です。

それは、どの物件に投資するか、
購入する物件によって、不動産投資が成功するか、失敗するかに分かれるからです。

不動産投資をしようと大家さんを目指すオーナー志望の方は、
「失敗したくない」
と、皆さんが考えています。

大切なことは、収入と支出のバランス、つまり、利回り計算です。

収支シュミレーション試算では、希望的観測をしないで、
しっかりと各種リスクを想定しておきましょう。

リスク
  1. 空室率
  2. 建物修繕費
  3. 各設備機器類取替
  4. 水漏れ事故、汚損破
  5. 災、火災、自然災害

これらのリスクを考慮した上で負荷を掛けた収支シュミレーションをします。

利回り

家賃収入(月額家賃×12ヶ月=年収)
投資金額(購入価格+諸費用+ランニングコスト)

低金利の金融政策が続いていますが、
金利の上昇も想定して利回り計算しておきたいですね。

不動産投資で失敗しないためには、
様々なマイナス要因を想定して、
負荷を掛けた収支シュミレーションをすることです。

各リスクを20%と想定し、
その80%の家賃収入から借入金返済が可能かどうかを試算する。

つまり、
負荷を掛けた後の月額家賃収入の64%以内で
借入金の返済が可能かどうかを試算しましょう。

そして、
大事なことは家賃収入の10〜15%程度を
「長期修繕積立金」として毎月積立しておきましょう。

不動産投資は株式投資と違って簡単に売り買いできません。

負荷を掛けた収支シュミレーション計画のもとで、
好立地の物件を選べば失敗はしません。

その上で、20年~30年間の長期計画・展望に立ち、
建物修繕計画を策定しておくことが大事です。

不動産投資は金融商品と異なり、
どれ一つとっても同じ物件はありません。

そのためには業者の説明を鵜吞みにしないで、
少なくとも最寄り駅から徒歩10分圏内の好立地の物件選びが不可欠です。

不動産業者に相談なさる場合も、
「賃貸不動産経営管理士」有資格者の在籍している
「賃貸住宅管理業者」に登録している業者にご相談をすることをお薦めします。

大家さんになったら、
「働かなくても楽をして不労所得が得られる」
と安易に考える人も多いようです。

自己資金を投下して、
購入物件を選定するには、
市場調査、立地条件、賃料分析、等々・・・
さまざまな知識も必要となります。

不動産投資は、ひとつの事業と同じですね。

大家さんになるということは事業家になることです。

不動産投資を事業として考えられたなら、
購入した物件に修繕計画を立て、
修繕工事を実施して大切な資産として長期保有したいですね。

安定した収入を得ながら、
物件を長期保有できる大家さんは、資産家ですね。

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