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実戦!不動産投資「建物耐用年数」に勝る“長期修繕計画”

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おととい、昨日に続いて今日もポカポカ陽気で温かい東京です。「三寒四温」とはよく言ったものです。寒い日、温かい日を繰り返しながら、少しずつ春に向かっているんですね。よく利用している河川敷のゴルフ練習場では早咲きのサクラが咲き始めていました。こう温かいとソメイヨシノ開花が待ち遠しくなりますね。

さて、弊社保有物件No,2ゴールドトレジャリィの大規模修繕の時期が近づいてきています。

「ゴールドトレジャリィ 木造スレート葺二階建  全8戸」

考えてみれば、不動産投資とは派手な短期決戦ではなく、コツコツと地道な長期戦ですよね。建設業の友人と二人で土地を購入し、分割してアパートを新築したのが1988年9月(昭和63年)二人ともイケイケの若僧でした。その後、友人はアパートを売却しましたが、小生は今も保有しています。

当時は世の中、バブルの真っ最中でした。
物件も古くなれば小生も年を取るわけですね(笑)

当初は建売アパートで売れれば儲けもの、でしたが、バブルの崩壊に伴い銀行借入を短期から長期返済へと切換えて頂きました。『20~30年経って元が取れたら、建物を壊して更地で売却すれば良いかなぁ~』と、まじめに考えていた事を思い出します。

お陰様で、今では、銀行借入もとっくに返済し、借入金もなく毎月の家賃がそのまま収入になっています。

いざ、アパート経営を始めてみると、入居者さんが入れ替わる度に内装はリフォーム修繕するのは理解していましたが、共用部分、廊下や外装等々にも経年劣化が進んで、必要に迫られて鉄部や廊下の改修工事をすることになりました。

リフォーム修繕履歴を調べてみると、2002年12月(平成14年)に大規模修繕工事をしていましたので、今回が二度目の大規模修繕工事となります。

2002年当時の外観

一棟アパート、一棟マンション等の収益物件では、室内をクリーニング・リフォーム修繕してから賃貸募集するのは当然のことですが、外観や共用部分も定期的に修繕、塗装、改修工事を実施しておくことが空室を早く決める秘訣でもあり、建物価値を長期的に維持できるので大事ですね。

修繕工事の目安

鉄部
・外部金物、建具の塗替え3~6年

バルコニー
・防水の改善工事8~14年

外壁
・モルタル塗りの補修、張替工事9~15年
・タイル張りの補修工事9~15年

屋根
・瓦葺屋根、屋根葺用化粧スレート葺の修繕工事30年

そうだ、この際、屋根も何とか修繕してもう少し長持ちさせよう (^ε^)♪

東京メトロ千代田線 JR常磐線「金町」駅 徒歩7分
京成電鉄金町線「京成金町」駅 徒歩7分
東京理科大学 葛飾キャンパスまで徒歩圏内の好立地

国税庁の建物耐用年数では、

  • 木造22年
  • 鉄骨造34年
  • 鉄筋コンクリート造47年

と、あるが、これは減価償却資産の耐用年数です。

償却がゼロになる年数であって、建物固定資産税は課税されていますから評価がゼロではないですね。木造22年どころか、間もなく30年になろうとしている本物件
“長期修繕計画” を前倒しして、大規模修繕工事費を支払い、建物付属設備の償却を計上するのが得策だと判断しました。

不動産投資家にとっては、これからが美味しい収穫の時期になりますね。

さてと、業者さんに工事見積書を頼もうか

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